易宪容：各位网友好。

　　主持人：今天请到易宪容老师，也是因为最近国家出台了“国六条”。您认为这项政策怎么样？

　　易宪容：中长期比较重要，短期来讲这个政策比较温。

　　主持人：我们知道去年政府出台了新旧国八条，您对此怎么看？

　　易宪容：去年的国八条是为了稳定房价，但房价依然飞涨。比如深圳今年上半年房价上涨百分之二十几。从统计局的数字来看，它的上涨幅度不高，其实这些数据里有一些计算问题，可能我们的房价上涨幅度低估的比较多，所以国八条稳定房价没有达到目标，所以去年的国八条效果不是很好。

　　主持人：去年出台的国八条和今年的“国六条”有什么本质上的区别吗？

　　易宪容：今年的国六条基本内容是土地政策的拍卖，土地规划完全细化了。比如说从2000年6月开始，我们今后的住房一定是由90平米以下的占60%，而且是拍卖土地的时间做了规划。这样我们房地产市场结构调整可能会有比较大的动作。其他的一些规则就更加细化了，还有税的问题，都有一个具体的安排。

　　主持人：其实我们仔细看一下这次出台的国六条，第一条切实调整住房供应结构，第二条进一步发挥税收信贷土地政策调节作用，第三条可以控制城市房屋拆迁，减缓被动性住房需求过快增长等等。我们想买房又在观望的人可以在“国六条”中得到什么样的实惠？

　　易宪容：最近出的关于住房结构的调整，包括稳定房价的意见有15条，是对国六条的细化，民众要看到以下几个东西，第一，我们住房结构肯定会调整，肯定是90平米以下中低段产品为主，这类产品多了，不仅民众的需求容易满足，价格也会下来。结构的调整是中长期的问题，短期可能看不到。另一个方面，这些还有一个细化，我们的住房按揭贷款，比如90平米以下首付20%，90平方以上是30%，就是提高了一成。这对我们民众购房会有一定影响。比附说你首付提高以后，买房的时候需要准备更多的钱。但民众要知道一个东西，如果整个住房结构大调整，中低段产品多了以后，导致房价下移。尽管首付提高了一成，但是如果价格下来了，首付其实就降下来了。比如买100的房，过去20万首付，现在加一成就是30万，如果我们的房价下降30%，现在房价总价就是70万，70万首付三成是21万，首付没有增加多少，重要的是总的房价比过去少了30万。比如过去首付20万，还要贷款80万，现在降了30%，你首付21万，剩下只有49万，所以把房价往下调，对民众购房没有大幅度的影响。但首付提高对炒房人的影响不大。如果我们现在没有一个好的住房评价体系，如果房屋有好的房屋评价体系，房价以公正的价格出来，房地产开发商做假的能力就少，如果没有好的房价评估体系就会出现什么结果呢？比如现在住房100万，按3成首付，我把这个房提到150万，首付45万，其实还余5万，在这种情况下房产商和炒房人完全可以合谋让他们零首付。所以我们的评估体系要出来，知道谁在买房，谁没在买房，他们买房的情况怎样，这样我们的条例出来更有效果。

　　主持人：我们请了易老师来，很多想要买房甚至在观望状态的网友都特别希望跟易老师交流，虽然现在是中午吃饭的时间，但是牺牲中午吃饭时间得到好的回复也是值得。各位网友有什么问题可以在聊天室留言，我来转达。易老师提到房价会下降，我相信这是绝大多数民众都希望的，但是不是太理想了？比如在2008年之前，房价不会下降，这有道理吗？或者说有可能吗？

　　易宪容：如果按照政府的政策，我们现在推出“国六条”贯彻下去房价肯定下调。过去你住的房子是100平米，如果现在是150平米，两个人住就等于供给扩大了一半。另外政府采取强制方式，结构调整以后房价下跌是肯定的。第二方面现在我们的政策是一个比较温和的政策，对方价短期是没有太大影响的，但是政府看到房价还会继续上涨，肯定还会推出一系列的政策。涉及房价的主要问题有利率问题，利率不需要在“国六条”表现，利率是央行根据各时期整个宏观形势的变化来调整。美国2004年6月份开始调整利息16次了，经济形势一变化，整个数据一看，哪种情况下利率更好，就调整。所以我们的利率肯定会变化。还有我们现在住房交易，二次投资，炒作方式有营业税。但实际上还是有很多工具，比如房地产交易所得税，还有房地产物业税。这两个税如果推出，也肯定对房价有很大的影响，而且政府对这方面的研究、意向早已就有了，肯定要推出这个政策。所以我们现在不能划定2008年，还是要看整个结构。别看现在价格上涨很快，但是我们要注意把信息分辨清楚。价格在上涨，住房的需求是不是上涨了。我们民众买房是不是增加了，实际上没有增加。我有三个数据，第一个人消费信贷占个人购房91%，从2004年4700亿，到2005年下降到2600亿，到了2006年1季度的时候下降到436亿。可能是民众感觉房价太高，就不去买房子了。第二我们的统计局数据处得越来越多。第三个数据买房要交契税，契税也在下降。上海、北京是副增长，上海负增长40%，我们负增长20%，说明房价上涨，民众的购房需求下降了。什么原因呢？就是房地产开发商在操纵房价上房价上去，但没关系，民众把信息看清楚。没有谁逼着我们每个人买房，我觉得好就买，觉得不好就不买。其实房价不像报纸上说得房价不买还要涨，要多走几个楼盘，不要轻易进入这个市场。我们房价市场是政策市，政策决定市场，那么市场、政策一直在变化，我们面临一系列的不确定性。面临不确定性的时候，我们的民众一定不要轻易进入市场，不确定的时候你面临的风险就越来越大，越来越高。

　　主持人：所以各位网友还是要擦亮眼睛，不要因为房地产说房价还要涨，就买房。

　　网友房奴的臭美妞：易老师，近几年买房最佳时期是什么时候？

　　易宪容：我一直说进入时间要看个人的情况，我说房价收入比，看总价多少，如果3到6年还清，什么时候进都没关系，如果你要10年、20年还清，还是先不要买，因为负担很重。收入比不能超过月收入35%。第三是家庭主负债率，比如购房、购车、信用卡等等负债除以个人收入，不能超过50%，比如收入1万元，家庭负债不能超过5000，你考虑到这些变化，在低于这个标准之内，什么时候买房都可以，如果高于这个标准，你不要急于进去。因为我们买房其实很简单，就是看自己的经济条件。买房和不买房是可以替代的，比如我可以租房住，特别现在租房很便宜的时候，你可以让自己今后的生活压力更小，过得更快活，更便利。所以网友一定要好好计算，不是别人告诉你怎样，你就怎样。

　　主持人：其实这样的例子我身边就有，我有同学大学毕业就买房。他自己觉得有道理，我每年去租房，比如我一个月一千块，我一年还要拿出12000元交房租，还不如供房。所以他供了一个30年的房子，这样的人可能为数不少。

　　易宪容：这其实是一个很大的问题，第一个问题，你供房30年后房子是你的，但这里有一个基本的东西，第一你购房时买了100万，首付20万。这20万放在房子里，这里有一个机会成本。20万收益率比较低的时候，20万一年就是3600元，跟12000比，可能你亏了一点，但有更好的投资机会时，你有10%的收益率，你投房子是亏的，所以要看你的机会成本在哪里。如果你付房租，还要做一个比较和计算，哪个情况最合适。因为每个人的现金流在不同的时期是不一样的。比如你工作了五年、十年以后，积蓄了一笔钱，首付20万、30万感觉很轻松，你年轻的时候买房子会觉得很困难，所以个人情况要做一个很好的判断，这样就会很轻松。不是感觉把房子买下来，感觉30年后房子就是我的，其实这是最简单，也是很蠢的办法。

易宪容：各位网友好。

　　主持人：今天请到易宪容老师，也是因为最近国家出台了“国六条”。您认为这项政策怎么样？

　　易宪容：中长期比较重要，短期来讲这个政策比较温。

　　主持人：我们知道去年政府出台了新旧国八条，您对此怎么看？

　　易宪容：去年的国八条是为了稳定房价，但房价依然飞涨。比如深圳今年上半年房价上涨百分之二十几。从统计局的数字来看，它的上涨幅度不高，其实这些数据里有一些计算问题，可能我们的房价上涨幅度低估的比较多，所以国八条稳定房价没有达到目标，所以去年的国八条效果不是很好。

　　主持人：去年出台的国八条和今年的“国六条”有什么本质上的区别吗？

　　易宪容：今年的国六条基本内容是土地政策的拍卖，土地规划完全细化了。比如说从2000年6月开始，我们今后的住房一定是由90平米以下的占60%，而且是拍卖土地的时间做了规划。这样我们房地产市场结构调整可能会有比较大的动作。其他的一些规则就更加细化了，还有税的问题，都有一个具体的安排。

　　主持人：其实我们仔细看一下这次出台的国六条，第一条切实调整住房供应结构，第二条进一步发挥税收信贷土地政策调节作用，第三条可以控制城市房屋拆迁，减缓被动性住房需求过快增长等等。我们想买房又在观望的人可以在“国六条”中得到什么样的实惠？

　　易宪容：最近出的关于住房结构的调整，包括稳定房价的意见有15条，是对国六条的细化，民众要看到以下几个东西，第一，我们住房结构肯定会调整，肯定是90平米以下中低段产品为主，这类产品多了，不仅民众的需求容易满足，价格也会下来。结构的调整是中长期的问题，短期可能看不到。另一个方面，这些还有一个细化，我们的住房按揭贷款，比如90平米以下首付20%，90平方以上是30%，就是提高了一成。这对我们民众购房会有一定影响。比附说你首付提高以后，买房的时候需要准备更多的钱。但民众要知道一个东西，如果整个住房结构大调整，中低段产品多了以后，导致房价下移。尽管首付提高了一成，但是如果价格下来了，首付其实就降下来了。比如买100的房，过去20万首付，现在加一成就是30万，如果我们的房价下降30%，现在房价总价就是70万，70万首付三成是21万，首付没有增加多少，重要的是总的房价比过去少了30万。比如过去首付20万，还要贷款80万，现在降了30%，你首付21万，剩下只有49万，所以把房价往下调，对民众购房没有大幅度的影响。但首付提高对炒房人的影响不大。如果我们现在没有一个好的住房评价体系，如果房屋有好的房屋评价体系，房价以公正的价格出来，房地产开发商做假的能力就少，如果没有好的房价评估体系就会出现什么结果呢？比如现在住房100万，按3成首付，我把这个房提到150万，首付45万，其实还余5万，在这种情况下房产商和炒房人完全可以合谋让他们零首付。所以我们的评估体系要出来，知道谁在买房，谁没在买房，他们买房的情况怎样，这样我们的条例出来更有效果。

　　主持人：我们请了易老师来，很多想要买房甚至在观望状态的网友都特别希望跟易老师交流，虽然现在是中午吃饭的时间，但是牺牲中午吃饭时间得到好的回复也是值得。各位网友有什么问题可以在聊天室留言，我来转达。易老师提到房价会下降，我相信这是绝大多数民众都希望的，但是不是太理想了？比如在2008年之前，房价不会下降，这有道理吗？或者说有可能吗？

　　易宪容：如果按照政府的政策，我们现在推出“国六条”贯彻下去房价肯定下调。过去你住的房子是100平米，如果现在是150平米，两个人住就等于供给扩大了一半。另外政府采取强制方式，结构调整以后房价下跌是肯定的。第二方面现在我们的政策是一个比较温和的政策，对方价短期是没有太大影响的，但是政府看到房价还会继续上涨，肯定还会推出一系列的政策。涉及房价的主要问题有利率问题，利率不需要在“国六条”表现，利率是央行根据各时期整个宏观形势的变化来调整。美国2004年6月份开始调整利息16次了，经济形势一变化，整个数据一看，哪种情况下利率更好，就调整。所以我们的利率肯定会变化。还有我们现在住房交易，二次投资，炒作方式有营业税。但实际上还是有很多工具，比如房地产交易所得税，还有房地产物业税。这两个税如果推出，也肯定对房价有很大的影响，而且政府对这方面的研究、意向早已就有了，肯定要推出这个政策。所以我们现在不能划定2008年，还是要看整个结构。别看现在价格上涨很快，但是我们要注意把信息分辨清楚。价格在上涨，住房的需求是不是上涨了。我们民众买房是不是增加了，实际上没有增加。我有三个数据，第一个人消费信贷占个人购房91%，从2004年4700亿，到2005年下降到2600亿，到了2006年1季度的时候下降到436亿。可能是民众感觉房价太高，就不去买房子了。第二我们的统计局数据处得越来越多。第三个数据买房要交契税，契税也在下降。上海、北京是副增长，上海负增长40%，我们负增长20%，说明房价上涨，民众的购房需求下降了。什么原因呢？就是房地产开发商在操纵房价上房价上去，但没关系，民众把信息看清楚。没有谁逼着我们每个人买房，我觉得好就买，觉得不好就不买。其实房价不像报纸上说得房价不买还要涨，要多走几个楼盘，不要轻易进入这个市场。我们房价市场是政策市，政策决定市场，那么市场、政策一直在变化，我们面临一系列的不确定性。面临不确定性的时候，我们的民众一定不要轻易进入市场，不确定的时候你面临的风险就越来越大，越来越高。

　　主持人：所以各位网友还是要擦亮眼睛，不要因为房地产说房价还要涨，就买房。

　　网友房奴的臭美妞：易老师，近几年买房最佳时期是什么时候？

　　易宪容：我一直说进入时间要看个人的情况，我说房价收入比，看总价多少，如果3到6年还清，什么时候进都没关系，如果你要10年、20年还清，还是先不要买，因为负担很重。收入比不能超过月收入35%。第三是家庭主负债率，比如购房、购车、信用卡等等负债除以个人收入，不能超过50%，比如收入1万元，家庭负债不能超过5000，你考虑到这些变化，在低于这个标准之内，什么时候买房都可以，如果高于这个标准，你不要急于进去。因为我们买房其实很简单，就是看自己的经济条件。买房和不买房是可以替代的，比如我可以租房住，特别现在租房很便宜的时候，你可以让自己今后的生活压力更小，过得更快活，更便利。所以网友一定要好好计算，不是别人告诉你怎样，你就怎样。

　　主持人：其实这样的例子我身边就有，我有同学大学毕业就买房。他自己觉得有道理，我每年去租房，比如我一个月一千块，我一年还要拿出12000元交房租，还不如供房。所以他供了一个30年的房子，这样的人可能为数不少。

　　易宪容：这其实是一个很大的问题，第一个问题，你供房30年后房子是你的，但这里有一个基本的东西，第一你购房时买了100万，首付20万。这20万放在房子里，这里有一个机会成本。20万收益率比较低的时候，20万一年就是3600元，跟12000比，可能你亏了一点，但有更好的投资机会时，你有10%的收益率，你投房子是亏的，所以要看你的机会成本在哪里。如果你付房租，还要做一个比较和计算，哪个情况最合适。因为每个人的现金流在不同的时期是不一样的。比如你工作了五年、十年以后，积蓄了一笔钱，首付20万、30万感觉很轻松，你年轻的时候买房子会觉得很困难，所以个人情况要做一个很好的判断，这样就会很轻松。不是感觉把房子买下来，感觉30年后房子就是我的，其实这是最简单，也是很蠢的办法。

网友心灵狙击手：易研究员你好，当前国家出台的一系列政策都是稳定房价，但这不是广大民众期待的，广大民众期待房价回到合理价位。但政府部门对此采取的措施粒度不大，您怎么看？

　　易宪容：目前的政策我认为是有一些问题，房价是不会由政策稳定的，只有通过供求关系。政府希望通过政策来调整房价可能性不大。我一直坚持一个观点，我们房地产市场就是有绝大多数民众进入，要达到这种情况，就是房价。或者我们民众收入提高很快，或者房价下来。政府不出台这些政策，或者政策不是很有利的话民众就是观望，觉得自己有能力就进去，没能力就观望。市场经济是一个消费者主导的经济，如果说你不去买东西，没有人用枪逼着你去做，我可以主导我自己该消费什么，主导我该不该买房子。如果我们消费者都有这个意思，或者说我们网友都有这个意思的时候，价格炒上天也没关系，这样价格自然就下来了。

　　主持人：前一阶段有件事，深圳网友号召三年内大家都不买房子，这个方法可取吗？

　　易宪容：这跟我们分析的情况是不一样的，我们分析的是经济问题，分析的是供求关系，他这种方式是到了一个社会问题、政策问题，所以这个问题我们不讨论。

　　主持人：好，我们就讨论经济问题，讨论经济问题，一方面是我们买房人，一方面是开发商，开发商肯定是要赚钱的。新的国六套出来之后，开发商会有什么样的影响，他们会有什么样的对策来应对？

网友心灵狙击手：易研究员你好，当前国家出台的一系列政策都是稳定房价，但这不是广大民众期待的，广大民众期待房价回到合理价位。但政府部门对此采取的措施粒度不大，您怎么看？

　　易宪容：目前的政策我认为是有一些问题，房价是不会由政策稳定的，只有通过供求关系。政府希望通过政策来调整房价可能性不大。我一直坚持一个观点，我们房地产市场就是有绝大多数民众进入，要达到这种情况，就是房价。或者我们民众收入提高很快，或者房价下来。政府不出台这些政策，或者政策不是很有利的话民众就是观望，觉得自己有能力就进去，没能力就观望。市场经济是一个消费者主导的经济，如果说你不去买东西，没有人用枪逼着你去做，我可以主导我自己该消费什么，主导我该不该买房子。如果我们消费者都有这个意思，或者说我们网友都有这个意思的时候，价格炒上天也没关系，这样价格自然就下来了。

　　主持人：前一阶段有件事，深圳网友号召三年内大家都不买房子，这个方法可取吗？

　　易宪容：这跟我们分析的情况是不一样的，我们分析的是经济问题，分析的是供求关系，他这种方式是到了一个社会问题、政策问题，所以这个问题我们不讨论。

　　主持人：好，我们就讨论经济问题，讨论经济问题，一方面是我们买房人，一方面是开发商，开发商肯定是要赚钱的。新的国六套出来之后，开发商会有什么样的影响，他们会有什么样的对策来应对？

易宪容：开发商什么时候都是拼命的，他的力量最大化，这是开发商的基本。按道理讲，现代社会企业有四个责任，第一利润最大化、第二法律责任，要遵纪守法，成为整个社会的模范。第三他要有道德责任。第四自身的责任。就是你赚钱以后，如何帮助那些贫穷的民众、那些没有能力的民众，这是我们现代企业的四个责任。但是现在我们国家因为市场经济的发展，有点偏向，仅仅强调一个企业责任。那么在这种情况下，我们所要求它承担的社会责任还是比较困难，那么他们就会采取各种各样的政策、对策，让他们利润最大化。但是我觉得没关系，因为我刚刚讲过了，市场经济是消费者出钱的经济，就是说开发商有对策，你有办法，但是我们民众也要有自己的对策，自己的办法，最重要的是不要被他们的宣传欺骗。觉得可以进入市场再进去，不需要就别进去。现在我们民众没有一个人住在露天地。可能我们居住条件差一点，房子小一点，但是价格很高的时候，我一比较感觉划不来的时候我就不仅取。我们一定要学会理性。只有消费者主导市场，我们的市场价格就会稳定。

　　主持人：我刚刚在来聊天室的路上在车上听广播，广播里说最近油价又要上涨。请了一个专家谈企业的社会责任。他说中国的石油企业实际上是垄断的，既然国家给了你这样一个垄断资源的机会，你就应该回馈社会，在油价要上涨的时候，就应该替民众承担一部分。但中国的房地产行业和中国石油行业不一样，不是垄断企业，而且很多是民营企业，要求他放弃一定的经济利润，替广大老百姓着想，是不是有点不太现实？

　　易宪容：其实也不是这样，欧美发达的社会体系下，基本民营企业很少了，但他们都要承担社会责任的。问题是我们现在还没有这种环境和条件。尽管我们房地产开发企业都是民营的，但是你要知道，他所用的资源，他的那些钱是我们国家的。比如土地是国家的，既然利用国有资源做房子，按道理你们要承担一定的责任，一定要发展到一定阶段，他们才有这种意识。现在我们民众如何通过竞争的势头，如何理性地认识、看待我们市场，做一个好的决策。这样让房地产开发商自己和自己竞争，这样产品就好起来。

　　网友363975：“国六条”是好政策，最主要是如何去监管使之按照“国六条”要求去做。

　　网友：中国有不乏好的法律和法规，但做起来就变味。

　　主持人：他很担心“国六条”实施过程中打折，很多网友提出地方政府和房地产企业之间的关系，您怎么看这个问题？

　　易宪容：实际上没有那么简单，任何市场包括各个利益集团都是考虑如何通过自己的权利影响政策制订，目前我们的政策，对房地产开发商是比较有倾向性的，这个政策保护了房地产企业，对民众也是有些保护，但比房地产企业少一些。在这种情况下我们不仅仅要让这些政策真正落实下来，更重要的是如何来改进我们的一些政策，比如说我们的住房首期付款问题，仅仅是划定一个90平的界限是不够的。一定要划定购买一套住房、购买两套住房、购买三套住房的人，不同的首付比例，但是这里没有限定。你仅仅划了90平米的标准的情况下，会出现什么结果呢？我过去炒大房子，现在炒90平的小房子。但事实上作为一个国家，很重要的一条，住房作为我们现代社会一个基本的居住条件，我们国家首先要保证民众的基本居住条件，在这种情况下让房地产市场发展。这里我们的政策面临很大的问题和困难，但是要慢慢改进。

　　主持人：其实有一个问题在一定程度上可能是不可回避的，就是地方政府和房地产企业的关系，很多地方政府会把房地产发展作为一个城市欣欣向荣的标志，所以会在各种政策上，向当地的房地产企业倾斜，但中央政府的政策，比如刚出的国六条，在一定程度上是替老百姓说话的，但是到地方政府之后，在去年国八条实施过程中就可能出现这样的问题。新的“国六条”出来之后，这样的问题会出现吗？

　　易宪容：出现这些问题是一个必然，地方政府利益跟中央政府利益永远是不协调的，问题是我们现在中央政府出台什么政策，你的政策宗旨，如何规避地方政府改变你的政策。宏观调控现在最重要的是利率变化，地方政府没能力控制利率。而利率是房地产市场受影响最重要的因素。还有一个税收问题，税收问题也是地方政府没能力决定的。现在可以决定的是土地拍卖那儿问题，那些问题不是最重要，最重要的是土地、税收问题。这些东西一改变以后，地方政府没能力的。

　　网友：易老师你好，中国会不会进入高速通胀，现在不敢买房，又怕货币对内贬值。

　　易宪容：目前肯定是通胀的，比如现在我们的货币，10年前的100元和现在的100元差距蛮大的。现在不是有没有通胀的问题，通胀你持有货币，贬值的程度到底怎样，投资的机会如果。如果投资的机会回报高于贬职也没问题。不是买了房子就可以保值了。关键是看你在什么价位上进的房地产市场。而且这个房子的地点，有没有生存空间，如果没有的话，你买的房子也可能贬值。

易宪容：开发商什么时候都是拼命的，他的力量最大化，这是开发商的基本。按道理讲，现代社会企业有四个责任，第一利润最大化、第二法律责任，要遵纪守法，成为整个社会的模范。第三他要有道德责任。第四自身的责任。就是你赚钱以后，如何帮助那些贫穷的民众、那些没有能力的民众，这是我们现代企业的四个责任。但是现在我们国家因为市场经济的发展，有点偏向，仅仅强调一个企业责任。那么在这种情况下，我们所要求它承担的社会责任还是比较困难，那么他们就会采取各种各样的政策、对策，让他们利润最大化。但是我觉得没关系，因为我刚刚讲过了，市场经济是消费者出钱的经济，就是说开发商有对策，你有办法，但是我们民众也要有自己的对策，自己的办法，最重要的是不要被他们的宣传欺骗。觉得可以进入市场再进去，不需要就别进去。现在我们民众没有一个人住在露天地。可能我们居住条件差一点，房子小一点，但是价格很高的时候，我一比较感觉划不来的时候我就不仅取。我们一定要学会理性。只有消费者主导市场，我们的市场价格就会稳定。

　　主持人：我刚刚在来聊天室的路上在车上听广播，广播里说最近油价又要上涨。请了一个专家谈企业的社会责任。他说中国的石油企业实际上是垄断的，既然国家给了你这样一个垄断资源的机会，你就应该回馈社会，在油价要上涨的时候，就应该替民众承担一部分。但中国的房地产行业和中国石油行业不一样，不是垄断企业，而且很多是民营企业，要求他放弃一定的经济利润，替广大老百姓着想，是不是有点不太现实？

　　易宪容：其实也不是这样，欧美发达的社会体系下，基本民营企业很少了，但他们都要承担社会责任的。问题是我们现在还没有这种环境和条件。尽管我们房地产开发企业都是民营的，但是你要知道，他所用的资源，他的那些钱是我们国家的。比如土地是国家的，既然利用国有资源做房子，按道理你们要承担一定的责任，一定要发展到一定阶段，他们才有这种意识。现在我们民众如何通过竞争的势头，如何理性地认识、看待我们市场，做一个好的决策。这样让房地产开发商自己和自己竞争，这样产品就好起来。

　　网友363975：“国六条”是好政策，最主要是如何去监管使之按照“国六条”要求去做。

　　网友：中国有不乏好的法律和法规，但做起来就变味。

　　主持人：他很担心“国六条”实施过程中打折，很多网友提出地方政府和房地产企业之间的关系，您怎么看这个问题？

　　易宪容：实际上没有那么简单，任何市场包括各个利益集团都是考虑如何通过自己的权利影响政策制订，目前我们的政策，对房地产开发商是比较有倾向性的，这个政策保护了房地产企业，对民众也是有些保护，但比房地产企业少一些。在这种情况下我们不仅仅要让这些政策真正落实下来，更重要的是如何来改进我们的一些政策，比如说我们的住房首期付款问题，仅仅是划定一个90平的界限是不够的。一定要划定购买一套住房、购买两套住房、购买三套住房的人，不同的首付比例，但是这里没有限定。你仅仅划了90平米的标准的情况下，会出现什么结果呢？我过去炒大房子，现在炒90平的小房子。但事实上作为一个国家，很重要的一条，住房作为我们现代社会一个基本的居住条件，我们国家首先要保证民众的基本居住条件，在这种情况下让房地产市场发展。这里我们的政策面临很大的问题和困难，但是要慢慢改进。

　　主持人：其实有一个问题在一定程度上可能是不可回避的，就是地方政府和房地产企业的关系，很多地方政府会把房地产发展作为一个城市欣欣向荣的标志，所以会在各种政策上，向当地的房地产企业倾斜，但中央政府的政策，比如刚出的国六条，在一定程度上是替老百姓说话的，但是到地方政府之后，在去年国八条实施过程中就可能出现这样的问题。新的“国六条”出来之后，这样的问题会出现吗？

　　易宪容：出现这些问题是一个必然，地方政府利益跟中央政府利益永远是不协调的，问题是我们现在中央政府出台什么政策，你的政策宗旨，如何规避地方政府改变你的政策。宏观调控现在最重要的是利率变化，地方政府没能力控制利率。而利率是房地产市场受影响最重要的因素。还有一个税收问题，税收问题也是地方政府没能力决定的。现在可以决定的是土地拍卖那儿问题，那些问题不是最重要，最重要的是土地、税收问题。这些东西一改变以后，地方政府没能力的。

　　网友：易老师你好，中国会不会进入高速通胀，现在不敢买房，又怕货币对内贬值。

　　易宪容：目前肯定是通胀的，比如现在我们的货币，10年前的100元和现在的100元差距蛮大的。现在不是有没有通胀的问题，通胀你持有货币，贬值的程度到底怎样，投资的机会如果。如果投资的机会回报高于贬职也没问题。不是买了房子就可以保值了。关键是看你在什么价位上进的房地产市场。而且这个房子的地点，有没有生存空间，如果没有的话，你买的房子也可能贬值。

主持人：昨天刚刚出一条新闻，城镇居民住宅将要收不动产税，可能在0.3%到0.8%之间。这个条例出来之后，说可能有效地遏制房地产投机的行为，但是另外一方说这可能导致租金和房价上涨，你怎么看这个现象？

　　易宪容：假定推出这样的税没有意义，太低。一般国外的物业税最低是百分之三点多，一般是百分之五左右。就是你这个房子一百万，一年要交5万元，这其实只会使得房价下调。现在炒房的人很多，比如我在上海、广州、深圳看，那些人持有三、五套房子，因为我们没有物业税，炒作比较厉害。如果物业税一制订之后，空置房主还有准备炒作房子的人要卖出去，如果不卖出去，每年都要交税，所以这可以遏制炒作。

　　主持人：其实这个出来之后，我们好多同事也在争论这个问题，比如买房的同事，房子100万，一年要交3000，对普通工薪阶层来说也是很大的负担。会让观望中买房的人往后退。

　　易宪容：今后的物业税肯定不一样，对收入比较低的人可能优惠。物业税推出比较困难是因为我们现在没有很好的信用体系，房价评估体系等等。现在肯定和我们的利息是不一样的，对绝大多数民众来讲肯定还是有利的。

　　主持人：网友们还是可以稍稍安下心，在进入房地产市场之前还是衡量一下自己有什么样的条件和资本进入市场。

　　网友803777：请问易老师能不能给出一套100平米个人住房的基本成本，再分析这些利润都进入谁的口袋？

　　易宪容：这个东西我就无能为力了，因为房地产开发商不会告诉我。而且你想想看如果我能说出来，这个市场部就要爆炸了。我们只是说产品出来之后，自己根据自己的条件，看看自己有没有能力承担这个房子，没有这个能力，就远离它一点，到有机会的时候再说。

主持人：昨天刚刚出一条新闻，城镇居民住宅将要收不动产税，可能在0.3%到0.8%之间。这个条例出来之后，说可能有效地遏制房地产投机的行为，但是另外一方说这可能导致租金和房价上涨，你怎么看这个现象？

　　易宪容：假定推出这样的税没有意义，太低。一般国外的物业税最低是百分之三点多，一般是百分之五左右。就是你这个房子一百万，一年要交5万元，这其实只会使得房价下调。现在炒房的人很多，比如我在上海、广州、深圳看，那些人持有三、五套房子，因为我们没有物业税，炒作比较厉害。如果物业税一制订之后，空置房主还有准备炒作房子的人要卖出去，如果不卖出去，每年都要交税，所以这可以遏制炒作。

　　主持人：其实这个出来之后，我们好多同事也在争论这个问题，比如买房的同事，房子100万，一年要交3000，对普通工薪阶层来说也是很大的负担。会让观望中买房的人往后退。

　　易宪容：今后的物业税肯定不一样，对收入比较低的人可能优惠。物业税推出比较困难是因为我们现在没有很好的信用体系，房价评估体系等等。现在肯定和我们的利息是不一样的，对绝大多数民众来讲肯定还是有利的。

　　主持人：网友们还是可以稍稍安下心，在进入房地产市场之前还是衡量一下自己有什么样的条件和资本进入市场。

　　网友803777：请问易老师能不能给出一套100平米个人住房的基本成本，再分析这些利润都进入谁的口袋？

　　易宪容：这个东西我就无能为力了，因为房地产开发商不会告诉我。而且你想想看如果我能说出来，这个市场部就要爆炸了。我们只是说产品出来之后，自己根据自己的条件，看看自己有没有能力承担这个房子，没有这个能力，就远离它一点，到有机会的时候再说。

网友：世界上其他国家5%的地税的说法有根据？

　　易宪容：确实存在。

　　网友：现在国家为何不压住房价的上涨？

　　主持人：其实房价涨到这种程度，统计北京房价涨到7500，是不是已经快到一个极限了？

　　易宪容：以北京民众的消费水平来讲是太高了。我也问了一些人，比如电视台的主持人，他告诉我，其实也没能力买这个房子，因为价格太高。北京、上海房价太高了，民众为什么这么多怨言，希望房价掉下来，就是房价太高。

　　主持人：对中国的政府来说，房地产业的税收，其实也占中国政府税收很大一部分收入。对于中国政府来说，房地产的价格上涨、下降到底哪个最好？买房人都希望房价下降，民众的信息会增长。但对一个产业来说，房地产商还是希望房价稳中有升。

　　易宪容：按道理一个市场是利益平台，你在市场经济中12%的利润率，其他行业3%的利润率，在这种情况下市场经济就有一个好的调节，高点低点都可以了，逐年在高低中流动。现在我们的房地产市场利润率很高，这个利益流向少数人我们这个市场就面临很大问题。现在不管税收占的比例多高，不管房地产税对一个城市GDP多重要，但是看你的利益受不受得了。我们房地产市场是一个失衡的市场，利益流向少数人，绝大多数人或者消费者承担成本。比如买一个房子30年按揭把自己的生活压得没品质了，这就是一个问题。房地产市场的房产成本是一个灰色的成本，从农民手中便宜拿地，再层层扒皮最后高价卖给消费者。

　　主持人：我们的访谈时间过得很快，还有很多网友提问，TOM有很多网友都非常年轻，您对面临第一次买房的年轻网友有什么忠告？

　　易宪容：各位网友一定要好好做一个测算。因为买房是一个大的决策，也是人生很重要的一步，如果你家里经济条件很好，什么时候进入市场都可以。如果经济条件不太好，要借钱的时候，一定要按三个标准计算，一定要根据自己的经济条件，多获得一些信息，多获得一些相关的知识，然后通过这些东西好好判断。这种情况下，你就不会被各种各样的东西迷惑，而且你今后买房以后也不会觉得自己负担很重，有很大的压力，成为房奴。所以一定要理性进入市场，这样你今后就不会面临一些买房上的负担了。

　　主持人：我最后冒昧地替易老师总结一下，总之就是买房是必要的，但一定要冷静。感谢各位网友参与到今天的新闻访谈中，也感谢易老师来到TOM的访谈室跟各位网友聊天。今天新闻访谈就到这里，再见

网友：世界上其他国家5%的地税的说法有根据？

　　易宪容：确实存在。

　　网友：现在国家为何不压住房价的上涨？

　　主持人：其实房价涨到这种程度，统计北京房价涨到7500，是不是已经快到一个极限了？

　　易宪容：以北京民众的消费水平来讲是太高了。我也问了一些人，比如电视台的主持人，他告诉我，其实也没能力买这个房子，因为价格太高。北京、上海房价太高了，民众为什么这么多怨言，希望房价掉下来，就是房价太高。

　　主持人：对中国的政府来说，房地产业的税收，其实也占中国政府税收很大一部分收入。对于中国政府来说，房地产的价格上涨、下降到底哪个最好？买房人都希望房价下降，民众的信息会增长。但对一个产业来说，房地产商还是希望房价稳中有升。

　　易宪容：按道理一个市场是利益平台，你在市场经济中12%的利润率，其他行业3%的利润率，在这种情况下市场经济就有一个好的调节，高点低点都可以了，逐年在高低中流动。现在我们的房地产市场利润率很高，这个利益流向少数人我们这个市场就面临很大问题。现在不管税收占的比例多高，不管房地产税对一个城市GDP多重要，但是看你的利益受不受得了。我们房地产市场是一个失衡的市场，利益流向少数人，绝大多数人或者消费者承担成本。比如买一个房子30年按揭把自己的生活压得没品质了，这就是一个问题。房地产市场的房产成本是一个灰色的成本，从农民手中便宜拿地，再层层扒皮最后高价卖给消费者。

　　主持人：我们的访谈时间过得很快，还有很多网友提问，TOM有很多网友都非常年轻，您对面临第一次买房的年轻网友有什么忠告？

　　易宪容：各位网友一定要好好做一个测算。因为买房是一个大的决策，也是人生很重要的一步，如果你家里经济条件很好，什么时候进入市场都可以。如果经济条件不太好，要借钱的时候，一定要按三个标准计算，一定要根据自己的经济条件，多获得一些信息，多获得一些相关的知识，然后通过这些东西好好判断。这种情况下，你就不会被各种各样的东西迷惑，而且你今后买房以后也不会觉得自己负担很重，有很大的压力，成为房奴。所以一定要理性进入市场，这样你今后就不会面临一些买房上的负担了。

　　主持人：我最后冒昧地替易老师总结一下，总之就是买房是必要的，但一定要冷静。感谢各位网友参与到今天的新闻访谈中，也感谢易老师来到TOM的访谈室跟各位网友聊天。今天新闻访谈就到这里，再见