深度解读二手房交易个税强征

　　上月26日，国税总局发出108号文件，宣布全国二手房交易将于8月1日起强征个税。消息传出，从7月28日开始，我省各地房地产交易中心几乎在同一时间出现了二手房集中交易现象，爆棚之景象比起前两次更有过之而无不及。在南昌市区，仅7月31日这一天，二手房交易就突破了300套！从而创下了我省二手房单日交易套数之最高记录。

　　无独有偶，本报房地产投诉咨询热线（0791－6849849）及电子邮箱等，近日也炙手可热，单日咨询来电来信创历史新高。不少读者来电来信问道：我省二手房过户流程怎样？二手房转让所需缴纳个税的比例怎样？计算方式又怎样？记者采访了有关方面，寻求深度解读：

　　先征收个税再交易二手房

　　省建设厅有关人士介绍，在各设区市交易中心大厅，均设有地税部门完税窗口。一般来说，二手房过户流程是：过户双方申领过户申请单后，到完税窗口完税。然后办理产证过户。完税窗口对契税、营业税等税种一并收取。将个税征收置于过户之前，就意味着个税完税成为过户前提，也就是平时所说的“强征”。

　　有关人士指出，其实二手房个税缴纳之规定早已有之。只不过一直以来，二手房的个税征收多为“自觉申报”。而此次将个税征收置于过户之前，实际上就是对二手房个税开始强征。

　　纳税起征点前置防范低房价避税

　　省城房地产交易市场负责人表示，纳税起征点前置是这次新政的一大看点。108号文第二条规定：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。原来按产权证或者契税票为起征点，让一大部分的二手商品房无法满足五年以上的要求，因此此次新政将房产持有时间的起点前置，令二手商品房交易稍有释放空间。

　　对于“所得”的认定一直是个税征收的难点之一。国家税务总局108号文第一条明确规定：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。并对商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房以及城镇拆迁安置住房五类房产的原值均有明确规定。这主要是防范有人通过做低房价方式规避税收。

　　各设区市征收二手房个税比例各有不同

　　南昌市8月1日起将二手房个税征收比例定为2％。该市地税局有关人士解释说，按照国家税务总局的规定，在二手房个税征收上有两种方案，房价差额20％与转让收入全额1％～3％。经过征收1个月二手房营业税后发现，大部分纳税人申报的住房成交价格，明显低于市场价格。再加上纳税人在申报时无法出示扣除合理费用的有关税务发票等凭证，税务工作人员也就无法核定合理费用到底要扣除多少。因此，在目前实际操作过程中会采取“全额1％－3％的规定比例”征收。考虑到1％太低，而3％又太高，因此南昌将税率定为2％，也是为了平抑高价差税赋成本。如果卖方能够出示住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等税务发票凭证，也可向税务部门申请采取应纳税所得额之20％缴纳。

　　而在九江市庐山区，则是按实际成交价差额20％计税。据该区国税局负责人张局长介绍，这次国税总局通知的出台，是针对目前很多地方出现的“阴阳合同”等逃税行为而做的规定。比如，很多人出让住房时，为了减少个人所得税，通常会采用合同一个价，而实际成交另一个价的方式。从而严重影响了个人所得税的征收。据此，《通知》明确提出，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。目前，和全省各设区市一样，九江市庐山区居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税。在执行中，该区税率为固定的20％。

　　公房和经济适用住房处于免税队列

　　房地产交易市场有关人士分析认为，根据108号文的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　如果加上征税起征点前置，多数老公房和经济适用房可享受免征优惠；如果以购房合同或发票作为凭证，大多数老公房都在5年购房时间以上，并且是家庭惟一生活用房取得所得，因此，公房基本上都处于免征行列。对于经济适用房来说，5年以内出售无赢利，不用交纳个人所得税。因此，新政对经济适用房几无影响。

　　个税须与契税同时征缴装修等费用免征

　　对于房产持有成本中“合理费用”之定义，南昌市税务部门一位负责人表示，纳税人转让的住房在转让前的装修费用可扣除，其中已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15％。商品房等为房屋原值的10％。但是纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费的，不得再重复扣除装修费用。

　　另外，住房贷款利息、手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明也可扣除。108号文对纳税人按规定支付的合理费用的界定，较之2003年京财税732号文中所规定的合理费用更加科学合理，有利于增加纳税者认同感和自觉意识。今后主管税务机关要在房产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的契税、营业税、土地增值税等税收一并办理。