2006南昌地产年中报告

　　●房地产投资增幅下降 ●商品房销售依然旺盛

　　●商品房价格稳中渐升 ●本地居民购房比重上升

　　●存量房市场持续火爆 ●市场供应仍显不足

　　●增加中低价位房供给 ●房价涨幅相对偏高

　　■2006上半年南昌楼市关键词

　　时间：1月5日

　　关键词：四类地段

　　关注度：★★★

　　南昌市出台新普通商品住房具体标准：一类地段3900元／平方米以下，二类地段3600元／平方米以下，三类地段2500元／平方米以下，四类地段1800元／平方米以下（此价格标准仍为各类地段商品住房交易均价1．2倍以下）。

　　时间：4月16日

　　关键词：房价暴涨

　　关注度：★★★

　　南昌市房管局向媒体公布了2006年第一季度南昌市房地产市场运行情况。据此显示，南昌城区商品房预销售均价为3584元／平方米，较上年同期上涨18．33％，比去年同期每平方米涨了约650元。

　　时间：4月27日

　　关键词：加息

　　关注度：★★★★

　　央行突然宣布上调一年期贷款基准利率0．27％，新一轮宏观调控拉开序幕。

　　时间：5月1日至6日

　　关键词：南昌房展

　　关注度：★★★

　　2006年中国南昌城市规划暨人居环境房地产交易会在南昌国际展览中心举办，参展楼盘五十余家，参展面积11000平方米。

　　时间：5月17日

　　关键词：国六条

　　关注度：★★★★★

　　国务院常务会议推出了对地产进行宏观调控的“国六条”，引发各界强烈关注。

　　时间：5月29日

　　关键词：十五条

　　关注度：★★★★★

　　国务院办公厅转发了建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会等九部门推出具体调控措施“国十五条”，新一轮调控的全面展开，“90平方米”成为业界关键词。

　　时间：6月22日

　　关键词：南昌细则

　　关注度：★★★★★

　　南昌市《关于贯彻落实〈国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知〉的实施意见》出台。《意见》在贯彻“国六条”的基础上，结合南昌实际情况，在调整新建住房结构比例、培育住房二级市场和发挥税收政策的调节作用等方面有一些新的做法。

　　时间：7月1日

　　关键词：营业税开征

　　关注度：★★★★

　　什么时候开征成为热点与疑问？最终，7月开始，备受关注的南昌二手房营业税正式开征。

　　时间：7月1日－2日

　　关键词：浙商庐山论剑

　　关注度：★★★★

　　由本报主办，江西省浙江企业联合会、浙江卫视、杭州日报等单位承办的2006第二届浙江地产风云榜暨浙商庐山论剑论坛在庐山举行。活动评出2006影响江西地产的十大浙商风云人物和十大浙商经典楼盘。

　　数据显示，上半年，南昌商品房销售依然旺盛，总体上保持了稳定增长趋势。商品房价格稳中有升，市区商住房预销售均价为3370元／平方米。

　　一、投资增幅有所下降

　　上半年，南昌房地产投资稳定增长，但增幅有所下降。据南昌市统计局提供的数据，上半年南昌房地产开发投资完成33．52亿元，较上年同期增长22．8％，增幅较上年全年回落6．5个百分点。南昌市房地产开发投资占全市固定资产投资总额的比重为16％，较上年全年回落5个百分点。

　　二、商品房销售依然旺盛

　　上半年，南昌商品房销售总体上保持了稳定增长的趋势。全市（含四县）商品房预销售面积224．8万平方米，较上年同期增长23．0％。其中商品住宅预销售17356套，较上年同期增长25．3％。上半年南昌市市区商品房预销售面积131．9万平方米，较上年同期增长15．0％，金额48．37亿元，较上年同期增长31．6％。

　　三、商品住宅预销售均价3370元／平方米

　　上半年，南昌商品房价格稳中有升。南昌市（含四县）商品房预销售均价为2982元／平方米，较上年同期上涨10．5％，月环比平均涨幅3．9％。而市区商品房预销售均价为3669元／平方米，较上年同期上涨14．5％，月环比平均涨幅4．0％，其中商品住宅预销售均价为3370元／平方米，较上年同期上涨11．1％，月环比平均涨幅3．7％。

　　四、本地居民购房比重不断上升

　　2006年上半年全市市区交易的117．50万平方米商品住宅中，本市居民购买的为106．39万平方米，比重达90．5％牷较上年同期提高16．4个百分点，较上年全年提高5．5个百分点．本地居民购房比重的上升，说明住房自住型消费占了主导地位，投资性需求、投机性需求得到有效遏制。

　　五、二手房市场依旧火爆

　　上半年，南昌市（含四县）共完成存量房（二手房）交易15230件，较上年同期增长18．7％。南昌市市区共完成存量房交易11505件，较上年同期增长13．2％，完成存量房交易面积111．93万平方米，同比增长27．6％，其中存量住房10791套，面积87．69万平方米，分别较上年同期增长14．5％和17．1％。

　　六、市场供应仍显不足

　　据市统计局提供的数据，2006年上半年，南昌市商品房竣工面积42．13万平方米，较上年同期下降7．4％，其中商品住宅竣工面积33．57万平方米，较上年同期下降22．2％。

　　据市国土局提供的数据，今年1－6月，南昌市市区共公开出让房地产开发用地34宗，面积2463．3亩，较上年同期增长39．4％，成交金额16．52亿元，规划建筑面积283．3万平方米，较上年同期增长36．4％。

　　七、调整新建住房结构比例

　　进一步改善住房供应结构，增加中小套型住房供应量。自2006年6月起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积比重应达到建设部的要求。新建经济适用住房项目以建筑面积90平方米以下套型为主，所占比重达95％以上；新挂牌的改变原用地性质进行商品住房建设的用地，以建中小套型为主，建筑面积90平方米以下的比重达70％以上；其它新审批的商品住房建设项目，中小套型（建筑面积90平方米以下）的比重按土地出让合同的约定执行。

　　对已审批规划但在2006年9月底以前不能开工建设的商品住房建设项目，根据要求进行套型调整，增加中小套型的数量。鼓励开发企业在满足规划要求的条件下，将已建成但尚未出售的大套型、复式型通过大改小、复改平方式改建成中小套型住房。

　　八、增加中低价位、中小套型住房土地供应

　　根据年度土地供应计划，制定全市中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地计划，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70％，其中改变用地性质建设商品住房的用地须主要用于建设中低价位、中小套型商品住房。项目尽可能选择交通便利、市政基础设施比较完善的区域。中低价位、中小套型的土地供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法以招标方式确定开发建设单位。

　　加大对闲置土地的处置力度。房地产开发企业取得出让土地使用权后，必须按照出让合同约定支付出让金，并按照出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。由于受让方原因，超过土地出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，征收相当于土地出让金20％以下的土地闲置费，并责令限期开工、竣工；对满二年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　■老总观点

　　引导楼市新潮流

　　何如良（莱茵半岛花园总经理）

　　6月份，九部委颁发的《国六条》对引导和促进全国房地产业的持续稳定健康发展、保持国民经济的平稳较快增长、满足广大群众的基本住房消费需求、实现全面建设小康社会的目标有着极其重要的现实意义。南昌作为中部发展最快的省会城市，房地产业方兴未艾，潜力无限。作为最早进入南昌房地产开发企业之一的南昌龙力公司，对今年下半年南昌地区的楼市发展充满信心。

　　新政对市场影响有限

　　罗继东（金融街·紫金园总经理）

　　总体来讲，新政对我们金融街·紫金园项目不会有太大影响。从目前的客户积累情况来看，客户需求总体上与项目的市场定位和产品定位相吻合，并且得到了客户的认同。

　　就南昌楼市下半年的走势，我认为新政对市场的影响有限。从供给来看，新政将使部分项目推迟入市，市场总体放量有所下降。由于政策执行的时滞性，结构性影响在下半年还不能显现。从需求来看，将出现观望等待和提前购买并存的现象，小户型需求者可能会预期价格下降而观望。但同时，大户型将逐渐成为稀缺产品，预期大户型价格将上升的客户，可能会提前购买。综合以上几个因素，市场将延续新政前的走势，不会出现较大的波动。

　　别墅市场前景看好

　　季斌（绿地集团营销总监）

　　本次调控的影响主要源自营业税开征对二手房交易的制约以及90平方米以下户型在新增建设总量中的比率控制。显然，这两个因素会对南昌市场的长期供应结构带来一定的影响。在短期内，除了二手房交易会因营业税的征收而产生明显的波动之外，整体市场的供求形势并不会有大的改变，至少下半年不会有大的影响。7月份成交量有所下滑的主要原因不是因为受到了调控的影响，而是因为当月的炎热天气以及缺乏新增房源的刺激。

　　另外，新政其实对别墅的影响是很小的，可能还有些利好。因为一方面，别墅本身不可能受到90平米的建设限制，同时，别墅投资的持有期限一般会比较长，升值空间较大，因而受营业税开征的影响会比较小。另一方面，在今后较长的时间内，别墅供应会减少，尤其在南昌，别墅还是以满足高品质的自住需求为主。

　　房产整体趋势向好

　　辜国华(江西鸿基房产公司总经理)

　　新政要求，对购买住房五年内转让的全额征收营业税，南昌二手房市场中五年内的房子占70％，也就是说大部分房源都要交营业税，一部分房东打算观望一段时间再做决定，一部分房东开始由卖变租，有的就将营业税摊入房价。由此，二手房市场的可售房源减少，并推动房价上涨。

　　营业税的开征，二手房交易量大幅缩减，一部分购房者开始由二手房市场转向新房，新盘的销售不错，但我认为这是暂时的，因为南昌新开发的商品房多聚集在城郊，交通等配套设施不太成熟，而红谷滩、青山湖等离市区比较近的板块的房源非常受欢迎。

　　房价未来走势还是上涨，一方面由于营业税的征收，房东把营业税计入房价成本，从而推动了房价的上扬。另一方面，近几年南昌发展比较快，其高速发展必然带动产业，促进消费，我们完全有理由相信，房产的整体趋势向好。

　　机遇与挑战并存

　　刘持海（中环地产总经理）

　　2006年已经过去一半，纵观整个上半年南昌二手房交易情况，可谓变幻莫测，喜忧参半。上半年前五个月，市场交易量非常火爆，并呈现出逐月递增的强劲势头。但随着新政的出台，营业税的征收加大了二手房的交易成本，导致房源锐减和消费者持币观望，市场交易量的大幅度滑坡已是意料之中，六、七两个月南昌二手房市场全面走低。

　　在近两个月中，由于新政的影响成交量有所下降，但并不像业界所反映的那样悲观，仍然对新政出台后的南昌二手房市场充满着信心。前不久，在整个业界纷纷谨慎观望的情况下，中环地产公司高调新开两家门店就是最好的证明。新政的出台，对于品牌中介机构既是挑战也是机遇，此时的竞争就体现为核心竞争力的较量，只有通过诚信经营和优质服务才是立足之本，这也是房地产经纪行业有序健康发展的必备条件。市场的疲软只是暂时的，在南昌市经济高速发展的大背景之下，二手房经纪市场的全面回升是顺理成章的，不需要怀疑。

　　南昌房价涨得快

　　殷升（老楼地产董事长）

　　05年底南昌市区商品房销售均价为3085元／平米，今年6月份就到了3669元／平米，几乎是一个月涨100元／平米。一个月涨100元／平米，老楼研究中心分析，可能创了南昌楼市历史的新高。究竟是什么原因，南昌市的房价会上涨？

　　1．从供需求来讲，肯定是需求大于供给。这就意味着房价上涨速度是远高于市民收入的增长。当房价涨100元／平方米，对一套120平米的商品房来讲，就要多付1万2千元，每月涨100元／平米，半年共涨600元／平米，意味着同一套住房6月份买将比去年年底购买多付7．2万元。

　　2．从供方来讲，房价涨了600元／平米，是否是因为6月的房子比1月份的房子好很多？买过房、看过房的人都有经验，对同一楼盘而言，在半年时间内，楼盘依然是哪个楼盘，房子依然是哪个房子。品质没有增加，是否是因为成本增加了，才导致价格上涨？从建材市场的价格来看，国家进行宏观调控，钢材、水泥的价格下来了，钢材、水泥今年价格平稳，并没有爆涨。

　　3．同样的楼盘，品质没有变化，成本没有上涨，价格上涨了600元／平米，得利最大的当然是开发商了，如果有10万平米，就多赚6000万元；如果楼盘有100万平米，就可多赚6个亿。这也可能就是南昌房地产火热的真正原因！这也是全民热衷投资房地产的原因！南昌的房价如果按每月100元／平米上涨速度，南昌的楼盘比较快就会达到8000元／平米。

　　■专家观点

　　黄怒波

　　“国六条”之后的再思考

　　做地产的日子，一晃10年，这类生活别是一番滋味。仔细回想起来，竟好似没有一天不是揪着心肠过日子的。基于商人天性，项目越做越多、越做越大，然而家大业大，麻烦也就大了。内部的种种摩擦、磨合早已论过，竟似有了一种品透人生、看尽冷暖的感觉。这企业管理的麻烦，也像那柚子的皮，剥了一层又一层，越到细处越难剥。就是说，真正要吃到肉了，是最危险的时刻。托中国经济之福，地产企业生存下来的比倒闭的多。而地产商们近日一个个像秋蝉一样，终于感觉到了些丝寒意，闭上了嘴。这媒体大众一时没了对仗的，倒显得冷静了好多。

　　一次次的调控，实际上避免了地产市场的全面崩溃，是一种前瞻性的预防措施。同时，也促使我这样的房地产商认真地思考“国六条”之后的企业战略。首先，那种疯狂的圈地状况不会再出现了；第二，游戏规则要重新划定；第三，像何鸿遷这样财大气粗的老板们、外资们，要长驱直入了，或者说借道而来。

　　我相信“国六条”之后的地产市场会更加繁荣。针对不同阶层住房需求的政策和措施，会越来越完善与清晰。草根出身的地产商已经具有了十分丰富的实战经验，一定要借“国六条”之东风仔细地想、远远地看，找出自己的生存之道。90平方米的户型项目做的人多了，能解决社会的基本需求，那么我们能不能再往下走一点，做50平方米、60平方米的户型？往小里做，满足那些工作几年、略有积蓄的年轻白领需求。他们可以先有小房，等办了婚礼、生了孩子，再换大房，换到90平方米里去。而小户型再拿来出租，还能赚钱。你看，我都替人家设想好了，不知道是不是天方夜谭。至于廉租房、经济适用房等等，看来政府肯定是要给补贴了，限地、限价、限户型来供应，恐怕还会相应减少出让金、税收等。这等好事肯定是轮不上这些民营地产商的，责无旁贷地会由那些国有的、大牌的、主流的地产商们来做。这样就各得其所、互不干扰，谁也不搅谁的局，谁也不动谁的奶酪。

　　其实，倒闭一些房地产企业也不是坏事。第一，要让头脑发昏的商人们知道地产企业跟所有的企业一样，也是有生有死、有哭有笑的，不可能永远赚钱。第二，以平民愤。倒下一批地产企业，让民众们也出出气。说明地产行业不会永远是暴利。吃进去的多，吐的时候会很痛苦、很麻烦。第三，这活下来的地产商心里也舒坦。

　　“国六条”的细化终于让大家明白了，不要去跟政府博弈，这是颠扑不破的真理。既然是企业，就要扛起企业公民的社会责任，不论在哪个社会，都是如此。无论如何，让一锅滚开的水冷却下来，大家就都能活。