22日，备受市民关注的南昌市《关于贯彻落实〈国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住
房价格意见的通知〉的实施意见》出台。该实施意见在贯彻“国六条”的基础上，结合南昌实际情况，在调整新建住房结构比例、培育住房二级市场和发挥税收政策的调节作用等方面有一些新的做法。
此外，南昌将开展住房调查工作，全面了解掌握住房总量、结构状况、不同群体的居住条件、生活方式、消费特征、支付能力等信息。
新政细则
●关于经济适用房
■9月公布经济适用房建设目标
南昌“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房的建设目标、项目布局和用地安排，将于2006年9月中旬向社会公布。
■新建经济适用房90m2以下的占95％
自本月起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房（含经济适用住房）面积比重应达到建设部的要求。新建经济适用住房项目以建筑面积90m2以下套型为主，所占比重达95％以上。
●关于商品房
■非普通商品房5年后转让按差额征收营业税
从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
■鼓励房产开发企业“复改平”
新挂牌的改变原用地性质进行商品住房建设的用地，以建中小套型为主，建筑面积90平方米以下的比重达70％以上；其他新审批的商品住房建设项目，中小套型（建筑面积90平方米以下）的比重按土地出让合同的约定执行。对已审批规划但在2006年9月底以前不能开工建设的商品住房建设项目，根据要求进行套型调整，增加中小套型的数量。鼓励开发企业在满足规划要求的条件下，将已建成但尚未出售的大套型、复式套型通过大改小、复改平方式改建成中小套型住房。
■二手房政府指导价两年调一次
存量住房交易实行成交价及政府指导价制度。成交价低于指导价的以政府指导价为准，若成交价高于指导价以成交价为准，并以此作为缴交契税、营业税和维修基金的依据。存量住房交易指导价，由市房管局会同市财政局制定，并根据房地产市场情况每两年调整一次。
■空置3年以上的商品房不得作为贷款抵押物
对自有资金不足（项目资本金比例达不到35％）、建设手续不齐全等不符合规定的房地产项目，各金融机构不得发放贷款。对空置3年以上的商品房，不得接受其作为贷款的抵押物。
●关于土地
■改变用地性质须主要建设中低价位商品住房
根据年度土地供应计划，制定全市中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地计划，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70％，其中改变用地性质建设商品住房的用地须主要用于建设中低价位、中小套型商品住房。项目尽可能选择交通便利、市政基础设施比较完善的区域。具体实施工作于2006年8月底前完成。
■两年未动工开发的土地无偿收回
由于受让方原因，超过土地出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，征收相当于土地出让金20％以下的土地闲置费，并责令限期开工、竣工；对满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
●关于拆迁
■未落实拆迁安置房源不得拆迁
凡未落实拆迁安置房源和补偿措施不到位的项目，一律不得拆迁。确保2006年拆迁规模控制在2005年的水平以内。
●关于廉租房
■土地出让净收益的5％左右作为廉租住房资金
将土地出让净收益的5％左右作为廉租住房资金，继续从市场上收购一批小户型的二手住房作为廉租住房的房源。
权威访谈
南昌市国土资源局负责人：下月将挂牌出让限制房价的土地
根据要求，中低价位、中小套型的土地供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法以招标方式确定开发建设单位。22日，南昌市国土资源局局长周宏伟在接受记者采访时透露，他们目前正在对南昌市土地市场进行再次整理，打击各类土地违法行为，对闲置土地一律按要求征收闲置费直至收回土地使用权。而对于中低价位、中小套型的土地供应计划也在进行调整，以不低于居住用地总量的70％为准。预计下个月就会有限制套型以及房价的土地挂牌出让，目前已初步定了两宗地块。（记者陈萌）
新政解读
业内人士：南昌新政特色不鲜明
业内人士称，从整个贯彻文件看，针对南昌本地的执行条款并不多，主要还是把国六条“转发”了一遍，但其中责令包括房管、规划、国土、税务等相关部门尽快制定操作规范和执行细则，而这些细则正是影响南昌房地产市场至关重要的内容。
企业改制用地出让将受影响
南昌市对于“国六条”调整新建住房结构比例的贯彻内容中，只对经济适用房以及新挂牌的改变原用地性质进行商品住房建设的用地，作出了中小套型面积在90平方米以下比重分别占95％以及70％的规定，而对其他新开发用地并没有下硬性指标，具体还是要看规划以及国土部门如何操作。
目前，南昌市新挂牌的改变原用地性质进行商品住房建设的用地主要是以企业改制、退城进郊用地为主，如之前出让的江西造纸厂、洪钢、江西涤纶厂原址用地都是属于这类性质。
南昌老楼地产的殷升告诉记者，预计今年会有1500亩企业改制用地入市挂牌。因为这些工厂的厂区都和生活区在一起，各类基础设施相对完善，因此地价相对较高。由于规定了硬性指标后将提高开发成本，开发商的买地热情势必会降低，可以预测这类地块的地价将会走低。殷升说，由于开发成本增加，房价下降的可能性不大，只是在购房总价上有所减少。
二手房实行政府指导价是为避免税收流失
与“国六条”不同的是，南昌市贯彻意见增加了一条“存量住房交易实行成交价及政府指导价制度”。“该条政策并不是说要对二手房价格作出最低价的规定。这主要是为避免税收的流失。”同致地产的许高志称，有的二手房买卖双方为了逃避或者减少原本要承担的税收，双方私下商量故意将成交价格报低。指导价明确后，收取二手房的契税时，成交价低于指导价的，按照指导价收取，高于指导价的则以成交价为准。
小户型两年后将大规模入市
目前，90平方米以下的住房在南昌所占比重大约在10％左右。同致地产的许高志认为，从南昌市贯彻“国六条”的细则看，小户型的房屋必将增加。而按照常规的开发周期，想买小户型的购房者要再等两年。
许高志也谈了他的隐忧：从市场上看，“三代同堂购房”在南昌占有不小的比例，120平方米以上的三房甚至四房较受他们青睐。若一味增加90平方米以下住房，两年后将导致大户型供应缺少，引发大户型房屋价格上涨。政府还是应该根据南昌实际情况，有计划地增加中小户型的供应，规划部门的操作细则和具体打算应该提早制定。
