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进贤房产价格下跌趋势分析

aqq1984

大队书记

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1^# 大中小发表于 2007-9-4 11:42 只看该作者

进贤房产价格下跌趋势分析

[payto](seller)aiqing0791@163.com(/seller)(subject)0(/subject)(body)笔者近几个月来一直都比较关注进贤的房价，“一月一大价、一日一小价”的上涨之风来的特别迅猛，从前两年的600-1000元/m2到现在1000-2000元/m2不等，几乎翻了一翻。以目前比较普遍的套房面积可以算出一个房子的价格，见下表一，但是随着国家的房改新政以及进贤政府的宏观指导和微观调控，最近总算有下跌的趋势了，让我们这些购房者看到了希望，这不得不算是一个惊喜。表一面积（m2）单价（元）总价（元）+相关费用 5000元/套 901000（低档）95000 1500（中档）140000 1800（中、高档）167000 1201000（低档）125000 1500（中档）185000 1800（中、高档）221000 其实，价格上涨主要是有人在操纵这些消费者，看看我们进贤的消费指数和收入水平就知道了，根本不可能达到这种消费水平，因为我们没有轻工业产业链，也没有重工业的势力拉升产业经济，主要是靠外出工作者对我们进贤经济的贡献，可究竟到底是什么原因让这房价上涨的这么快，下面让我逐一分析：一、哪些人是买房子潜在对象？ 1.为了正常居住需要 2.为了安抚老人 3.为了孩子以后的教育得到保证 4.为了投资增值 5.为了颜面而购房可以说以上5类需求是反映当前消费的主要特征，以下逐一分析： 1．为了正常居住需要，这一部分或许只占20%，因为这几年房子建的实在是太多了，完全可以满足正常居住的需要，甚至远远大于这一比例； 2．为了安抚家中老人的需要，这类只占到需求比例的8%，因为老人们都有种叶落归根的思想，他们还是比较喜欢现居住的环境。去县城往往是不适应的。 3.为了孩子以后教育得到保证，我们知道，这类人主要是乡镇居民，因为现在乡下的教育远远跟不上县城，所以为了我们的下一代，很多人选择到县城里面去，这类人占的比例也只有22%； 4．为了投资增值的需要，这部分占到整个的40%； 5．为了颜面而购房，这是我们进贤人的特色，总喜欢跟别人比个高低，不管实际不实际，经济基础怎么样，总要去冒险，为什么就不能塌实一点而生活呢？用这一部分钱去找一点小生意做做，远不买房更现实一点，这类人占10%的比例。看看以上比例，我们就知道，进贤的房子价格上涨的原因是40%为了投资增值的控房原因，有人控房少者5-6套，多者几十甚至上百套，其实这部分人要是继续持续控房，这无疑是自寻死路，为什么这么说呢？主要是因为有很多原因对他们不利。第一，现在房产证现在很难办下来，这给了这部分人一个不小的打击，因为这样一来他们的资金运转不过来，因为他们这部分人主要是靠贷款而大量购买，现在银行的贷款利率为7.02%，以10万贷款那年利息为7200元，可想而知。第二，现在大多数人都处在一个半观望的状态，其实远没有网络或者家里人所说的那样火热，这主要是一个“市场放风‘的现象，造成一个紧缩假象，有的人房子卖了半年都没有卖出去，而有的一天可以卖出去几十套，这样我们就可以看出这市场的潜在规律。第三，现在交易的难度和税费都在增加，特别是二手房，根据资料显示，进贤的二手房，也在跟着上涨，而且幅度不小，但是我要告诉各位，其实这样的房子更不应该买，为什么，第一，是心理因素，第二是价格因素，第三是地理因素，第四是风险因素，第五是交易税费的加征。我们知道，二手房毕竟是别人住了很多年的，出卖有很多原因，有的是为了去别的地方发展而卖房，有的是为了换更好的房子而卖房，但是还有很多一部分家里出了事情而卖房，等你知道了，你会安心居住吗？你心理始终有隐隐的，很不欢快。你看看税费就知道了，二手房交易费用类型买方费用卖方费用普通住宅（商品房）/房改房/经济适用房按揭一次性不分方式 1、契税=评估价×1.5% 2、印花税=申报价×0.05% 3、交易手续费=总面积×3元/㎡ 4、评估费=评估价×0.4% 5、保险费=贷款金额×年限×保险利率 6、权证工本费85元 7、它项权证费85元1、契税=评估价×1.5% 2、印花税=计税价×0.05% 3、交易手续费=总面积×3元/㎡ 4、权证工本费85元1、印花税=计税价×0.05% 2、交易手续费=总面积×3元/㎡ 3、个人所得税=增值部分×20%（满五年免征）第四，集资建房现在越来越多，毕竟那是一个比较划算的购房方式，但是现在千万别盲目这样去买房，因为现在国家出台了新规定，要是没有土地使用证，一旦房子要规划或者要整顿，到时候你的这10万的房子就要大大受到折扣了，而且以后各种相关费用是很难用一两句话说的清楚的，所以要慎重。第五，真正能买的起房子的人还是很少，而且这部分人主要是在外工作者，所以他们的观念发生了变化，首先想到的是做项目，而不是把钱都投到购房中来，现在以我们进贤的消费一下子能够一次性买15万的房子那是很少的一部分，主要是要按揭贷款，说句实话，这房子虽然买下来了，但是居住的利用率还是小，到时候过个三五年我们的道路通了，我们的教育上去了，用这一部分钱用来买个小车子一是可以做做生意，而是可以接送孩子，生活档次也上去了，而且还免去了这个房子还贷的心理负担，而且还远离了县城的复杂的居住环境，在乡镇生活比在这县城好多了，而这部分钱还可以继续再增值。第六，而且房子建的越来越多了，当市场出现供大于求，你不相信房屋价格下跌都不行。第七，进贤的规划还处于一个试点现象，到底现在哪里好，哪里是最热闹，现在谁也说不清楚，等你买房子了，说不定过了3年、5年的，你又离县城越来越远了，或者说你预期的一切都不是那么理想了。纵上所述，我们有理由相信现在的房屋价格正在一个顶峰时期，这个时候我建议千万别盲目跟着这市场紧缩这一假象之风来选择安家置业，我们都等了这么长时间，再等一两年又有什么不可以的呢？以上这些便是笔者的观点，我预计那些投资者为了购房增值的老板们将会在政策的管制下遭受一次重大的创伤，希望广大消费者能够更理性的分析这市场的千变万化，有理由相信进贤的房子价格是不能够被操纵出来的，因为进贤人的理性思考胜过这不良的市场规律。下半面房价将会逐步下降，笔者认为最佳购房时期应在明年的3-4月份，那时的房价应该比现在下降300-600元不等/m2，以上为笔者这次观点，以后将不定期的根据行业特征为广大消费者提供专业的分析，为广大朋友们提供更佳的理财观念，不足之处，望朋友们加以指正，可加qq加以探讨：824526029。(/body)(price)0(/price)(transport)3(/transport)[/payto]