南昌房价涨幅超出正常值 多次购房首付可能提高

17日，国务院提出促进房地产业健康发展的“新六条”，这对年年上涨、月月飘红的房价能起到怎样的作用？南昌楼市又将如何变化？18日，本报记者采访了相关人士。
　　现状
　　南昌房价涨幅超出正常值
　　玄乎！很多业内人士对南昌近期的楼市用了这个字眼。
　　今年一季度，该市市区商品房预销售均价为3584元／平方米，较上年同期上涨18．33％，其中商品住宅预销售均价为3194元／平方米，较上年同期上涨11．24％。
　　虽然南昌市房管局并未对外公布4月份的涨幅，但记者从业内人士处得知，4月份同比涨幅高于一季度同比涨幅，而按照目前的预销售情况看，5月份依然是大幅上扬的趋势，大大超出了10％的调控幅度。
　　“年初40多万元的房子，现在有的竟要近60万元才能到手，这样的涨幅是相当不正常的。”江西老楼地产顾问有限公司总经理殷升如是说。
　　而南昌房协秘书长褚保根也认为涨幅已超出了正常值，政府必须加大对房地产市场的调控。

　　解读
　　二手房交易营业税将被重点监控
　　地方政府推到风口浪尖
　　“‘新六条’出台，应该是在总结去年经验教训基础上，对房地产调控进一步深化，但其中的关键在于地方政府。”江西同致房地产顾问有限公司代理事业部副总经理许高志这样认为。
　　“新六条”中提到：房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。另外又称各地区、特别是地方政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产市场健康发展。
　　“所以说，把调控权力放在地方政府的肩上，这是与去年的‘国八条’不同之处。”许高志分析说。但地方政府或相关部门如果不出台相关政策，调控就是一句空话。
　　重点调控住房供应结构
　　许高志分析，“新六条”中，把调整住房供应结构放在了第一条，足以显示该条措施的地位。而南昌市房管局也认为南昌房价之所以高涨的原因也在于中小户型、中低价位房源不足。按照国家调控政策，加上南昌事实上确实又存在这样的现状，南昌下一步调控重点应该着重放在调整住房供应结构上。例如会加快经济适用房销售政策的出台，近期也许会有规定了面积以及售价的土地拿出挂牌。
　　首付比例可能区别对待
　　“新六条”第二条提到了对税收、信贷政策的调整，但重点是“有区别”三个字。许高志猜测说，最近传出央行要将房贷首付提高到五成的传言，相信是无风不起浪。但若真到了要调整，不会一律调整到五成或者四成，应该会像“新六条”提到的“有区别地调整”。例如将普通住宅与非普通住宅区分、将首次购房与二次购房甚至多次购房区分，每一种类别都设置一个首付比例。
　　二手房交易将有公允价
　　中央财经大学刘教授认为，在“新六条”政策指导意见下，房产市场上的二手房交易时将出现公允价。为了偷税，以前二手房之间的买卖双方没有说实话，比如将明明卖价100万元的房子故意说是卖了70万元，有意降低房价，在办理过户手续时可以少缴纳营业税，存在欺诈行为。以后各地方政府的房屋管理部门以及税务部门将请中介机构对不同地区二手房采取公允价方式，如果出现远低于公允价的二手房交易，将不予办理过户手续。而二手房交易应缴纳的营业税，可能成为税务总局年度税务检查的重点区域。
　　背景
　　2005年国家房地产调控政策
　　●2005年3月26日，出台“国八条”，核心内容是增加土地供应，控制拆迁。
　　●2005年4月27日，国务院出台“新国八条”，核心内容是打击炒买炒卖土地，完善廉租制。
　　●2005年11月，七部委出台稳定房价新政策，核心内容是遏制投机性炒房，控制投资性购房。
　　影响
　　开发商持观望态度
　　北京金融街建设集团正在南昌进行金融街·紫金园的项目。该集团策划总监路南称，此次政策出台的主因是针对今年一季度大幅度上涨的房价。在下一步政策走向和实施细节不明朗之前，开发商会持一个观望的态度。
　　路南对记者说，“新六条”主要还是针对北京、深圳等几个最近房价涨得离谱、投机性购房需求高的城市，要求地方政府根据本地实际情况制定调控措施。但按照南昌目前的情况看，地方政府应该不会出台严厉政策打压房地产市场，毕竟南昌房地产市场还处在一个上升的阶段。
　　路南说，去年年初，“国八条”也是作为纲领性的政策出台，作为其补充和细则的“新国八条”在一个月后才制定出。今年的“新六条”会不会也有国家性细则出来还是未知数，何况还有地方政府的政策，总之一切都很难说。
　　殷升也认为开发商将进入新一轮的观望期，经历了去年“国八条”实施后，南昌房价并未有多大起伏，开发商们的心理预期可能会比去年好得多，只有一些心理素质不好、实力不强的小开发商近期会开始抛房。
　　地方政策可能下半年出台
　　18日，记者致电江西省建设厅副厅长高浪。他告诉记者，省建设厅正在开会对国家政策进行研究，一切还需要等待。
　　南昌房协秘书长褚保根向记者透露说，前段时期，40个重点城市的相关负责人被召进京，据说讨论的就是房地产的问题。
　　褚保根称，南昌确实到了非调整住房供应结构不可的地步了，相信相关政策会在下半年出台。他同时还呼吁购房者不要被楼盘开盘时制造的热销情况唬住了，南昌还有很多房源可供，特别是今年下半年，开盘量会比上半年多。受开发商竞争加剧、第二轮宏观调控政策的影响，买称心房不必急于一时。